Slik minimerer du risiko ved boligsalg under ny avhendingslov
Planlegger du eiendomssalg? Spesielt to begrep er nå enda viktigere enn tidligere å forstå: Opplysningsplikt og tilstandsrapport. I den nye avhendingsloven er det disse som setter dagsorden.
Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av eiendom i Norge – men i medieskyggen av Covid-19-pandemiens etterlengtede restriksjonslettelser fikk ikrafttredelsen som fant sted i årsskiftet 2022 kanskje ikke oppmerksomheten den fortjente. Loven inneholder nye elementer som har stor betydning for selgers risiko, som gjerne skaper usikkerhet. Vi gir deg her innblikk i hvordan du kan minimere denne risikoen, til fordel for trygg handel.
Ikke «slik den er/AS-IS» for private
At du som privatperson ikke lenger kan selge en eiendom «slik den er» (AS-IS) er den største endringen den nye loven medførte. Med dette følger selgers opplysningsplikt, og tilstandsrapporten får en langt viktigere rolle enn tidligere. Det er nå selgers ansvar å opplyse om alle mangler eiendommen har – uten unntak. Logikken bak er å redusere grunnlaget for skuffelser og konflikter som kan dukke opp i ettertid – som er positivt for både selger og kjøper.
En viktig forskjell finnes her mellom private og profesjonelle aktører, og endringen i avhendingsloven omfatter utelukkende transaksjoner mellom private. Profesjonelle aktører kan fremdeles selge eiendommer «slik den er» til andre profesjonelle.
Konsekvenser
Unnlater tilstandsrapporten eller dine andre salgsdokumenter for eksempel å nevne baderomsviften som slutter å virke når utetemperaturen faller, vannkrana som lekker eller at det bak den nye kjøkkeninnredningen skjuler seg råte eller slett håndverk, kan konsekvensen bli kostbare erstatningskrav fra kjøper. Den nye loven viser ingen nåde for forglemmelser når salgsobjektets mangler skal listes opp, og det er du som selger som bærer ansvaret for at disse opplysningene er komplette og korrekte.
Strengere opplysningskrav
– Vi jobber i hovedsak med de som ikke bruker vanlig eiendomsmegler til sine eiendomstransaksjoner. For disse er det ekstra viktig å være påpasselig med tilstandsrapporten, som nå har strengere krav til både innhold og utførelse enn tidligere, sier Eva Lisa Torkildsen, eier og daglig leder i Megleroppgjøret i Tønsberg – et av landets ledende oppgjørsselskap.
– Dokumenter feilene!
Hennes beste råd til de som vurderer eiendomssalg, er å dokumentere feil og mangler man på det jevne oppdager og opplever med eiendommen, slik at man bygger en egen oversikt på en ryddig måte. Deretter bør man engasjere takstingeniør til å foreta en fullstendig bygningsteknisk gjennomgang.
– Vær nøye med å informere om absolutt alle feil og mangler ved eiendommen, sier Torkildsen. Hun understreker at takstingeniøren kun får et øyeblikksbilde den korte tiden hen gjør sine undersøkelser, og at en tilstandsrapport basert på den bygningskyndiges vurdering alene ikke nødvendigvis er heldekkende og tilstrekkelig.
«Vær nøye med å informere om absolutt alle feil og mangler ved eiendommen!»
Eva Lisa Torkildsen, daglig leder og partner i Megleroppgjøret
Selger er opplysningspliktig
Avhendingsloven sår ingen tvil om selgers plikt å oppgi relevante opplysninger om boligens tilstand ved salg. Har du derimot selv dokumentert feil eller mangler, og disse opplysningene tillegges takstingeniørens tilstandsrapport, stiller du langt sterkere. Alt som er tydelig beskrevet i rapporten eller andre salgsdokumenter blir kjøpers ansvar – og er den sikreste måten å unngå eventuelle krav fra kjøper i etterkant.
Forskjell på gammel og ny
Videre påpeker Torkildsen at en eiendom skal vurderes ut fra blant annet type, byggeår og synlige tilstand. Derfor vil andre forventninger stilles til en eldre bolig enn til en ny, og det kan være ikke-beskrevne feil eller mangler som likevel ikke faller under selgers ansvar. Ekspertrådet er derimot å ikke la dette være noen hvilepute for egenerklæringen.
Godkjent tilstandsrapport
Forskriften definerer hva som kreves i en tilstandsrapport. Når din tilstandsrapport oppfyller disse kravene, vil den anses som godkjent. Som en ekstra sikkerhet tegner mange da boligselgerforsikring (tidligere kjent som eierskifteforsikring). Har man slurvet med uriktige opplysninger i egenerklæringen eller unnlatt å opplyse om problemer, kan forsikringsselskapet hevde at opplysningsplikten ikke er oppfylt og fremme eventuelle krav fra kjøper mot selger.
«Best practice»
Med avhendingslovens nye krav er altså opplysningsplikten for selger kraftig forsterket sammenliknet med før. For boligselgere kan dette oppleves risikofylt og vanskelig å håndtere, og særlig dersom man foretar privat salg uten tradisjonell megler. Megleroppgjøret i Tønsberg, som bistår mange som har kjøpt eller solgt eiendom privat, ønsker å sette fokus på viktigheten av lovendringene slik at informasjonsutvekslingen mellom partene blir best mulig før avtale inngås.
Skal du selge eller kjøpe eiendom? Skaff et godt overblikk på det du bør passe på via dette informasjonsskrivet.
Megleroppgjøret AS bistår i slike tilfeller med å opplyse, rådgi og sikre partenes kjennskap til regelverket og hva som er «best practice», slik at resultatet blir en trygg handel for alle parter. Kontakt oss gjerne med dine utfordringer!
