Disse viktige punktene sikrer eiendomsprosjektets likviditet
Skal kapitalen kunne gjøre nytte for deg som utbygger, er det viktigste at den er tilgjengelig når du trenger den. Vi peker ut eiendomsoppgjørenes flaskehalser, som hindrer deg i å få maksimal likviditet ut av din arbeidskapital.
Dersom oppgjøret etter eiendomstransaksjonen av ulike årsaker blir «hengende», står du som utbygger med begrenset tilgjengelig kapital til å investere i ditt neste prosjekt. Likviditeten strupes, og kapitalen får ikke jobbe optimalt for deg.
«De vanligste flaskehalsene ved eiendomsoppgjør oppstår hovedsakelig grunnet mangelfull tilrettelegging og planlegging.»
Eva Lisa Torkildsen, daglig leder og partner i Megleroppgjøret
Følgende grep bør inngå i en solid oppgjørsplan:
Seksjonering eller fradeling
Dersom eiendommen din skal seksjoneres eller deles opp i selvstendige enheter, må nødvendig dokumentasjon samles og søknad innsendes til kommunen. Her bør tilstrekkelig behandlingstid beregnes, gjerne tre til seks måneder. Dersom seksjonene skal ha eksklusive uteareal må oppmålingsforretning også gjennomføres, noe som kan ta ytterligere med tid. Er du tidlig ute med å sende inn nødvendige søknader reduserer du risiko for at seksjoneringer eller fradelinger ikke er i orden ved overlevering av boligene. Lovens utgangspunkt er at man ikke kan utbetale oppgjør før kjøper har fått hjemmel til eiendommen, altså at skjøtet er tinglyst.
Kontraktsklausuler fjerner likviditetshindere
Kontrakten du har med kjøper er grunnlaget for en rekke forhold av betydning for deg som utbygger. Med hensyn til likviditet bør kontrakten derfor inneholde klausuler om forskudd, garantier, tilvalg, overtakelse og tilbakehold, slik at partene er enige om hva som gjelder. Et grundig kontraktsarbeid etterlater færre konfliktmuligheter og skaper felles forståelse av hva som til enhver tid gjelder.
Innhent garantier
Det er vanlig at byggeprosjekter har en del av oppgjøret som forskudd, eksempelvis tilsvarende 10% av kontraktssummen. Dette gir kjærkommen likviditet tidlig i prosjektet for utbygger på større prosjekter. Garanti som sikrer kjøper at utbygger oppfyller avtalen (ihht. §12 i Bustadoppføringslova) kreves i første omgang for at forskuddet skal kunne frigjøres for utbygger. For å kunne få tilgang på innbetalt forskudd, kreves garanti fra utbygger for forskuddssummen (ihht. §47 Bustadsoppføringslova).
Protokoller
Bustadoppføringslova legger opp til at det skal fylles ut protokoller ved overlevering av boligene. Protokollene er ikke standardiserte og varierer dermed mye fra utbygger til utbygger. Likevel er protokollen viktig for å kunne dokumentere hva som gjennomgås på overtagelsen. I hovedsak noteres feil og mangler, men det kan med fordel også avtales et tidsperspektiv på utbedring og eventuell konsekvens for manglende utbedring innen avtalt tidsramme.
Ved feil og mangler har kjøper rett til å holde tilbake et beløp tilsvarende utbedringskostnaden. Vi anbefaler at dette kommer frem i protokollen, i likhet med alternativet – som er at partene blir enige om å holde tilbake et beløp. Hvilket alternativ som velges vil få konsekvenser for håndteringen av tilbakeholdet i ettertid. Protokollen vil kunne veie tungt i en eventuell reklamasjon.
– De vanligste flaskehalsene ved eiendomsoppgjør oppstår hovedsakelig grunnet mangelfull tilrettelegging og planlegging, påpeker Eva Lisa Torkildsen, daglig leder og partner i Megleroppgjøret, et av landets ledende oppgjørsselskap. God planlegging gir kortere vei til målet om et raskt og problemfritt oppgjør.
Bistand til å frigjøre likviditet
Megleroppgjøret hjelper deg med å opprette den viktige oppgjørsplanen, som sikrer deg som utbygger nødvendig arbeidskapital til tiden og minimerer frustrerende forsinkelser. Vi bistår gjerne i hele prosessen og har langsiktige samarbeid med en rekke utbyggere.
Velger du Megleroppgjøret som din partner kan du være trygg på at både du som utbygger og din kjøper er i de beste hender. Vårt mål er å gjøre hele prosessen så enkel og problemfri som mulig for begge parter, samtidig som vi ivaretar dine interesser og beskytter deg mot mulige juridiske utfordringer. Vår ekspertise og kunnskap om gjeldende lover og regler ved eiendomssalg sikrer deg en trygg og profesjonell prosess, underbygget av full bevilgning fra Finanstilsynet.
